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2.12. Desarrollo Inmobiliario y Economía de la Construcción (RED)

El Desarrollo Inmobiliario y la Economía de la Construcción abordan las dimensiones económicas y financieras de los proyectos de construcción. Cubre el análisis de mercado, la viabilidad del desarrollo, la estimación de costos, las finanzas de proyectos, la política de vivienda y el papel emergente de la tecnología (PropTech). Los estudiantes aprenden a evaluar las oportunidades de desarrollo, gestionar el riesgo financiero y alinear los objetivos del proyecto con las realidades del mercado.

Área de Conocimiento (KA)	Core Tier1	Core Tier2
2.12.1 Análisis del Mercado Inmobiliario	1	1
2.12.2 Proceso de Desarrollo y Viabilidad	1	1
2.12.3 Estimación de Costos de Construcción	1	1
2.12.4 Financiación de Proyectos e Inversión	1	1
2.12.5 Política de Vivienda y Desarrollo Asequible	Electivo
2.12.6 Economía Circular y Reutilización Adaptativa	Electivo
2.12.7 Desarrollo Participativo y de Partes Interesadas	Electivo
2.12.8 PropTech e Innovación Inmobiliaria Digital	Electivo

2.12.1. RED/Análisis del Mercado Inmobiliario  (Core Tier1: 1 hr, Core Tier2: 1 hr) ↑ Volver arriba

Cubre los métodos para analizar los mercados inmobiliarios: oferta y demanda, absorción, vacancia, tendencias de alquiler y precios, segmentación del mercado e integración con el estudio de viabilidad.
Temas:
Core

• Indicadores del mercado inmobiliario: tasa de absorción, tasa de vacancia, costo de ocupación, alquiler por metro cuadrado/pie cuadrado, precio por metro cuadrado/pie cuadrado
• Análisis de la demanda: proyecciones de población y hogares, impulsores del empleo, tendencias de ingresos, cohortes demográficas (millennials, baby boomers)
• Análisis de la oferta: stock existente, cartera en construcción, proyectos propuestos, restricciones de desarrollo (zonificación, disponibilidad de tierra
• Segmentación del mercado por ubicación (centro, suburbano, periurbano), calidad (Clase A/B/C) y uso (oficinas generales, oficinas médicas, ciencias de la vida, almacenes
• Integración del análisis de mercado con la viabilidad: estimación del alquiler alcanzable y la velocidad de absorción a partir de los datos del mercado
• Tasaciones inmobiliarias: enfoques de valoración por costo, por renta y por comparación de mercado; el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y el rol de los peritos tasadores certificados en valoraciones legales, financieras y de seguros

Aprendizaje esperado (Learning Outcomes):
Core:

1. Describir los indicadores clave de las condiciones del mercado inmobiliario - absorción, vacancia, alquiler, tasas de capitalización - [Familiarizarse]
2. Realizar un análisis de mercado para un desarrollo propuesto (residencial, de oficinas, comercial) en una ubicación específica, pronosticando la demanda, la oferta [Usar]
3. Evaluar los supuestos de mercado en un proforma de desarrollo, identificando proyecciones de crecimiento de alquiler o de absorción excesivamente optimistas, [Evaluar]

2.12.2. RED/Proceso de Desarrollo y Viabilidad  (Core Tier1: 1 hr, Core Tier2: 1 hr) ↑ Volver arriba

Cubre las etapas del desarrollo inmobiliario - adquisición del sitio, diligencia debida, autorizaciones, financiamiento, construcción, comercialización y disposición - y el análisis de viabilidad que prueba la viabilidad del proyecto en cada etapa.
Temas:
Core

• Fases del desarrollo: identificación del sitio, acuerdo de opción, diligencia debida, autorizaciones (zonificación, permisos), diseño
• Diligencia debida para sitios de desarrollo: revisión del título, evaluación ambiental (Fase I y II), investigación geotécnica, análisis de zonificación
• Autorizaciones y permisos: aprobaciones de uso del suelo (recalificación, excepciones, permisos de uso condicional), permisos de construcción, cargos por impacto (escuelas
• Componentes del estudio de viabilidad: apoyo del mercado, idoneidad del sitio, viabilidad regulatoria, viabilidad de la construcción
• Fundamentos del proforma inmobiliario: ingreso operativo neto proyectado (NOI = alquiler bruto potencial menos provisión por vacancia menos gastos operativos)

Aprendizaje esperado (Learning Outcomes):
Core:

1. Describir las principales etapas del proceso de desarrollo inmobiliario - predesarrollo, construcción, comercialización, disposición - y las actividades de diligencia debida [Familiarizarse]
2. Preparar un estudio de viabilidad para un desarrollo propuesto, incluyendo análisis de mercado, resumen de la diligencia debida del sitio, vía de autorización [Usar]
3. Evaluar un proforma de desarrollo por su viabilidad financiera, identificando riesgos subestimados (vacancia, contingencia de construcción) [Evaluar]

2.12.3. RED/Estimación de Costos de Construcción  (Core Tier1: 1 hr, Core Tier2: 1 hr) ↑ Volver arriba

Cubre los métodos para estimar los costos de construcción: estimaciones de orden de magnitud, esquemáticas, de desarrollo del diseño y detalladas; bases de datos de costos, tasas de mano de obra y materiales, y el uso de software de estimación de costos.
Temas:
Core

• Tipos de estimación de construcción: de orden de magnitud (costo por metro cuadrado/pie cuadrado), esquemática (costo basado en ensamblajes)
• Fuentes de datos de costos: RSMeans (EE. UU./Canadá), BNI Building News, índices de costos locales, cotizaciones de subcontratistas, datos de proyectos históricos
• Toma de cantidades para la estimación: medición de cantidades a partir de planos (yardas cúbicas de excavación, yardas cúbicas de hormigón, libras de barras de refuerzo
• Costos blandos y contingencias: honorarios profesionales (arquitecto, ingeniería, legal), permisos, seguros, costos de financiamiento, honorarios de desarrollo, comercialización
• Índices de costos y factores de ubicación: Índice de Costo de Construcción (CCI) de Engineering News-Record (ENR), Índice de Costo de Edificación (BCI)

Aprendizaje esperado (Learning Outcomes):
Core:

1. Describir los principales tipos de estimaciones de costos de construcción, las fuentes de datos utilizadas (RSMeans, índices de costos locales) [Familiarizarse]
2. Preparar una estimación de costos de construcción a nivel esquemático para un proyecto de edificación, utilizando costos unitarios basados en ensamblajes [Usar]
3. Evaluar una estimación de construcción por su integridad y razonabilidad, comparándola con los puntos de referencia de costos para la tipología de edificio [Evaluar]

2.12.4. RED/Financiación de Proyectos e Inversión  (Core Tier1: 1 hr, Core Tier2: 1 hr) ↑ Volver arriba

Cubre el análisis financiero de los proyectos de desarrollo: estructura de capital, financiación mediante deuda, rendimientos del capital, métricas de valoración (tasa de capitalización, TIR, VAN) y la estructuración de la financiación del desarrollo.
Temas:
Core

• Estructura de capital: deuda senior (préstamo de construcción, préstamo mini-perm), deuda mezzanine, capital preferente, capital común
• Métricas de valoración: capitalización directa (valor = NOI / tasa de capitalización), análisis de flujo de caja descontado (DCF) (VAN, TIR), múltiplo del capital
• Financiación de la construcción: relación préstamo-costo (LTC), relación préstamo-valor (LTV), reserva de intereses, calendario de disposición de fondos
• Métricas de rendimiento del capital: tasa interna de rendimiento (TIR) para desarrolladores y socios de capital pasivo
• Análisis de sensibilidad en las finanzas del desarrollo: cambio en el alquiler, la absorción, la tasa de interés

Aprendizaje esperado (Learning Outcomes):
Core:

1. Describir los componentes de una estructura de capital inmobiliaria y las métricas de valoración (tasa de capitalización, TIR [Familiarizarse]
2. Construir un proforma de desarrollo (DCF) para un proyecto de desarrollo plurianual, calculando la TIR del proyecto, el múltiplo del capital [Usar]
3. Evaluar una propuesta de financiación de desarrollo, evaluando la riesgo de la estructura de capital, la idoneidad de la tasa de capitalización de salida [Evaluar]

2.12.5. RED/Política de Vivienda y Desarrollo Asequible ↑ Volver arriba

Cubre los mecanismos políticos y financieros para la vivienda asequible: zonificación inclusiva, bonificación de densidad, créditos fiscales, subsidios cruzados, asociaciones público-privadas y fideicomisos de tierras comunitarias.
Temas:
Non Core

• La brecha de asequibilidad de la vivienda: carga de los costos de vivienda (>30% de los ingresos), relaciones ingreso-alquiler, producción de unidades asequibles vs.
• Herramientas políticas para la vivienda asequible: zonificación inclusiva (obligatoria vs. voluntaria, tasas en lugar), bonificación de densidad (altura
• Herramientas de financiación de vivienda asequible: Crédito Fiscal para Vivienda de Bajos Ingresos (LIHTC) en EE.
• Asociaciones público-privadas para la vivienda asequible: modelos de arrendamiento de tierras, contratos llave en mano, vivienda inclusiva
• Vales de vivienda y asistencia basada en el inquilino: impacto en la viabilidad del proyecto, diseño de proyectos de ingresos mixtos y la relación entre el mercado de vales

Aprendizaje esperado (Learning Outcomes):
NonCore:

1. Describir los mecanismos políticos y financieros para la vivienda asequible - zonificación inclusiva, bonificación de densidad, créditos fiscales, subsidios cruzados - [Familiarizarse]
2. Desarrollar una estrategia de financiación para un desarrollo de vivienda asequible, incorporando la bonificación de densidad de la zonificación inclusiva [Usar]
3. Evaluar un proforma de desarrollo de vivienda asequible por su viabilidad financiera y eficiencia de los subsidios, evaluando las compensaciones entre la combinación de unidades [Evaluar]

2.12.6. RED/Economía Circular y Reutilización Adaptativa ↑ Volver arriba

Cubre la economía de la construcción circular y la reutilización adaptativa: viabilidad financiera de la deconstrucción vs. demolición, economía del rescate de materiales y el caso de negocio para la rehabilitación frente a la nueva construcción.
Temas:
Non Core

• Análisis de costo-beneficio de la deconstrucción vs. demolición: créditos fiscales para materiales recuperados, costo de mano de obra de la deconstrucción selectiva vs.
• Economía del rescate de materiales: mercado para madera, ladrillo, acero estructural y piezas de arquitectura recuperados
• Factores económicos para la reutilización adaptativa: reducción del tiempo de construcción (ocupación más rápida), menor costo de capital (conservación de la estructura)
• Financiación de la economía circular: bonos verdes para la construcción circular, pasaportes de materiales como garantía
• Costeo del ciclo de vida completo para edificios circulares: mayor costo inicial para conexiones reversibles

Aprendizaje esperado (Learning Outcomes):
NonCore:

1. Describir los factores económicos que impulsan la deconstrucción sobre la demolición y la reutilización adaptativa sobre la nueva construcción, incluyendo los créditos fiscales [Familiarizarse]
2. Realizar una comparación de costos entre la deconstrucción y la demolición de un edificio, incorporando los ingresos por rescate, la diferencia en el costo de mano de obra [Usar]
3. Evaluar la viabilidad financiera de una estrategia de construcción circular (diseño para el desmontaje, pasaporte de materiales) utilizando el costeo del ciclo de vida completo [Evaluar]

2.12.7. RED/Desarrollo Participativo y de Partes Interesadas ↑ Volver arriba

Cubre los métodos para involucrar a las partes interesadas y a las comunidades en el desarrollo inmobiliario: participación comunitaria, acuerdos de beneficios, resolución de conflictos y modelos de desarrollo inclusivo.
Temas:
Non Core

• Niveles de participación de las partes interesadas en el desarrollo: informar, consultar, involucrar, colaborar, empoderar (escalera de Arnstein)
• Acuerdos de beneficios comunitarios (CBA): negociación de beneficios comunitarios (contratación local, vivienda asequible
• Mapeo y análisis de las partes interesadas: identificación del interés, la influencia y el impacto en el desarrollo
• Modelos de desarrollo inclusivo: fideicomisos de tierras, vivienda cooperativa, bancos de tierras comunitarios
• Presupuesto participativo en el desarrollo: asignación de una parte del presupuesto de infraestructura pública a través del voto comunitario

Aprendizaje esperado (Learning Outcomes):
NonCore:

1. Describir los niveles de participación de las partes interesadas en el desarrollo y los mecanismos (CBA, presupuesto participativo [Familiarizarse]
2. Desarrollar un plan de participación comunitaria para un proyecto de desarrollo inmobiliario, identificando a las partes interesadas, eligiendo los métodos de participación [Usar]
3. Evaluar un acuerdo de beneficios comunitarios o un proceso participativo por su representatividad, exigibilidad e impacto en los resultados del desarrollo equitativo [Evaluar]

2.12.8. RED/PropTech e Innovación Inmobiliaria Digital ↑ Volver arriba

Cubre las innovaciones tecnológicas que transforman el sector inmobiliario: plataformas digitales para arrendamiento y ventas, software de administración de propiedades, IA para la valoración y el análisis de mercado, blockchain para títulos y transacciones, y tecnologías de edificios inteligentes.
Temas:
Electivo

• Categorías de PropTech: comercialización y arrendamiento (plataformas de listados, CRM), gestión de activos
• IA en el sector inmobiliario: modelos de valoración automatizados (AVM), modelos de predicción de alquileres, análisis del comportamiento de los inquilinos
• Blockchain en el sector inmobiliario: tokenización de activos inmobiliarios (propiedad fraccionada), contratos inteligentes para acuerdos de arrendamiento
• Datos de edificios inteligentes para el sector inmobiliario: datos de sensores IoT (ocupación, energía
• Tecnología inmobiliaria comercial (CREtech): plataformas de arrendamiento en línea (VTS, Reonomy), visitas virtuales y escaneo 3D, software de gestión de espacios flexibles

Aprendizaje esperado (Learning Outcomes):
Elective:

1. Describir las principales categorías de PropTech (comercialización, gestión, análisis, inversión, construcción) y cómo afectan al desarrollo y las operaciones inmobiliarias [Familiarizarse]
2. Proponer una solución PropTech para un problema de desarrollo o gestión inmobiliaria (por ejemplo, velocidad de comercialización, retención de inquilinos [Usar]
3. Evaluar una startup o plataforma PropTech por su valor para los desarrolladores o inversores, evaluando la precisión de sus datos, las capacidades de integración [Evaluar]